La vente d’un bien immobilier est souvent un moment important dans la vie d’une personne. Cependant, lorsque le bien est situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain, cela peut avoir des conséquences importantes sur la vente. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu’est le droit de préemption urbain, comment il fonctionne et quelles sont ses conséquences sur la vente immobilière.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain est un droit qui permet aux collectivités locales d’acquérir en priorité un bien immobilier lorsqu’il est mis en vente. Il vise à permettre aux collectivités d’intervenir dans le processus d’urbanisme et de protéger leurs intérêts. Ce droit est prévu par le Code de l’urbanisme et peut s’appliquer dans certaines zones déterminées par les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Les différents types de préemption urbaine

Le droit de préemption urbain peut prendre différentes formes en fonction des objectifs poursuivis par la collectivité locale. Voici les principaux types de préemption urbaine :

– Préemption urbaine simple

La préemption urbaine simple donne à la collectivité locale un droit de préférence sur l’acquisition d’un bien mis en vente. Cela signifie que si la collectivité souhaite exercer son droit de préemption, elle a la possibilité d’acquérir le bien aux mêmes conditions que l’acquéreur initial, notamment en termes de prix et de conditions de vente. Dans ce cas, le vendeur doit informer la collectivité locale de son intention de vendre. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Suite à cette notification, la collectivité dispose d’un délai pour prendre sa décision d’exercer ou non son droit de préemption.

Si la collectivité décide d’exercer son droit de préemption, elle doit formuler une offre d’achat au vendeur dans le même délai que celui prévu pour l’acquéreur initial. Elle doit être équivalente en termes de prix, de conditions de vente et de délais.

Le vendeur a alors le choix d’accepter l’offre de la collectivité ou de la refuser. S’il accepte, la vente est conclue aux conditions prévues dans l’offre d’achat. En revanche, s’il refuse l’offre, la collectivité peut décider de renoncer à son droit de préemption, laissant ainsi l’opportunité à l’acquéreur initial de finaliser la vente selon les termes initiaux.

Il est important de souligner que la collectivité doit justifier son choix en démontrant que l’acquisition du bien présente un intérêt pour l’aménagement urbain ou pour la réalisation de projets d’intérêt général. Cette justification peut être basée sur des critères définis par le plan local d’urbanisme (PLU) ou d’autres réglementations locales.

– Préemption urbaine renforcée

La préemption urbaine renforcée donne à la collectivité le pouvoir de fixer un prix d’acquisition inférieur à celui proposé par l’acquéreur initial. Cette forme de préemption est utilisée lorsque la collectivité estime que le prix proposé par l’acquéreur initial est trop élevé ou lorsque le bien présente un intérêt particulier pour la collectivité. Cette décision est justifiée par divers critères, tels que l’intérêt public, la politique d’aménagement urbain ou la volonté de préserver un patrimoine architectural ou naturel.  Divers éléments sont pris en compte, tels que la valeur vénale du bien, les caractéristiques spécifiques du marché immobilier local et les conditions économiques générales.

Le vendeur du bien a la possibilité d’accepter ou de refuser l’offre de la collectivité. S’il accepte, la vente est conclue à un prix inférieur à celui proposé par l’acquéreur initial. En revanche, s’il refuse, la collectivité peut renoncer à son droit de préemption et permettre à l’acquéreur initial de finaliser la vente aux conditions initiales.

Son objectif est de garantir une juste valorisation des biens immobiliers dans l’intérêt général, tout en préservant l’équilibre entre les droits des vendeurs et les intérêts de la collectivité.

– Préemption urbaine prioritaire

La préemption urbaine prioritaire accorde à la collectivité le droit d’acquérir un bien immobilier avant même qu’il ne soit mis en vente. Ce type de préemption est généralement utilisé dans le cadre de projets d’aménagement urbain majeurs où la collectivité souhaite assurer la maîtrise foncière pour réaliser ses objectifs spécifiques. Contrairement aux autres formes de préemption, la préemption urbaine prioritaire ne nécessite pas que le bien soit préalablement mis en vente sur le marché.

La collectivité justifie son choix d’exercer le droit de préemption prioritaire en mettant en avant des motifs liés à des projets d’aménagement urbain majeurs, tels que la construction d’infrastructures publiques, le développement de quartiers résidentiels ou la création d’espaces verts.

La collectivité doit généralement proposer un prix d’acquisition équitable au propriétaire. Ce prix est déterminé en tenant compte de la valeur vénale du bien, des caractéristiques du marché immobilier local et des éventuelles négociations entre les parties. Si le propriétaire accepte l’offre de la collectivité, la vente est conclue aux conditions convenues. En revanche, s’il refuse l’offre, la collectivité peut recourir à une procédure d’expropriation pour acquérir le bien, conformément à la législation en vigueur.

Les effets du droit de préemption urbain sur la vente immobilière

Le droit de préemption urbain a des conséquences importantes pour les vendeurs et les acquéreurs de biens immobiliers. Voici les principaux effets de ce droit sur la vente immobilière :

– Notification de la préemption

Lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain, le vendeur est tenu d’informer la collectivité locale de son intention de vendre. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. La collectivité dispose ensuite d’un délai pour exercer son droit de préemption. La notification de la préemption permet à la collectivité de prendre connaissance de la mise en vente du bien et de décider si elle souhaite l’acquérir en priorité.

– Conséquences pour le vendeur

Si la collectivité locale exerce son droit de préemption, le vendeur est alors tenu de vendre le bien à la collectivité aux conditions fixées par celle-ci. Il est important de noter que le vendeur ne peut pas refuser de vendre le bien ou ne pas respecter les conditions fixées par la collectivité. En cas de refus de vente ou de non-respect des conditions de vente, la collectivité peut engager une procédure judiciaire pour obtenir la mainlevée de la préemption. Cela signifie que la collectivité demande au tribunal d’annuler le refus de vente du vendeur et de lui permettre d’exercer son droit de préemption.

– Conséquences pour l’acquéreur

Si la collectivité locale exerce son droit de préemption, cela signifie que l’acquéreur initial perd l’opportunité d’acheter le bien. En effet, la collectivité devient l’acheteur prioritaire et peut acquérir le bien aux conditions fixées par elle-même. Cependant, dans certains cas, l’acquéreur initial peut bénéficier d’une indemnité d’éviction. Cette indemnité vise à compenser les frais engagés par l’acquéreur initial dans le cadre de la transaction immobilière qui n’a pas abouti en raison de l’exercice du droit de préemption. De plus, dans certains cas, l’acquéreur initial peut également avoir la priorité pour l’acquisition d’un autre bien équivalent. Cela signifie que si la collectivité exerce son droit de préemption sur un bien, l’acquéreur initial peut être informé des autres biens similaires disponibles à la vente avant leur mise sur le marché général.

Les conditions d’exercice du droit de préemption urbain

– Conditions de fond

La collectivité ne peut exercer son droit de préemption que si le bien immobilier présente un intérêt pour elle en termes d’aménagement urbain. Cet intérêt doit être clairement défini et motivé. La collectivité doit démontrer que l’acquisition du bien est nécessaire pour réaliser des projets d’intérêt général, tels que la construction d’infrastructures publiques, la préservation d’un patrimoine architectural ou la création d’espaces verts. L’intérêt de la collectivité peut être déterminé en se basant sur les documents d’urbanisme en vigueur, tels que le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS). Ces documents définissent les orientations et les objectifs d’aménagement de la collectivité et servent de référence pour évaluer l’intérêt du bien en question.

– Conditions de procédure

La collectivité doit respecter certaines étapes et délais pour exercer son droit de préemption. Ces étapes comprennent la notification au vendeur, l’envoi d’une offre d’achat et la signature de l’acte de vente. Tout d’abord, la collectivité doit notifier au vendeur son intention d’exercer son droit de préemption. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit contenir toutes les informations nécessaires concernant le bien, le prix proposé et les conditions de vente. Ensuite, la collectivité dispose d’un délai fixé par la réglementation en vigueur pour envoyer une offre d’achat au vendeur. Cette offre doit être formulée aux mêmes conditions que celles prévues par l’acquéreur initial, notamment en termes de prix, de délais et de conditions suspensives. Enfin, si le vendeur accepte l’offre de la collectivité, un acte de vente est signé entre les parties. Cet acte de vente formalise la cession du bien de manière définitive et conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Tout manquement à ces conditions peut remettre en cause la décision de préemption et donner lieu à des recours de la part du vendeur ou de l’acquéreur.

Les recours en cas de préemption

– Demande de mainlevée de la préemption

Le vendeur peut demander au juge de lever la décision de préemption s’il estime que celle-ci est abusive ou injustifiée. Pour cela, il doit introduire une demande de mainlevée de la préemption devant le tribunal compétent. Le juge examinera alors les arguments présentés par le vendeur et la collectivité, ainsi que les éléments de fait et de droit pertinents. En fonction des éléments présentés, le juge décidera s’il y a lieu de lever la décision de préemption ou de la maintenir en vigueur.

– Recours contentieux

Le vendeur ou l’acquéreur peut également engager une procédure contentieuse pour contester la décision de préemption de la collectivité. Cette procédure se déroule devant le tribunal administratif compétent. La procédure contentieuse implique la présentation d’arguments et de preuves devant le tribunal, ainsi que le respect des délais et des procédures établis par la loi. Cette procédure peut être longue et complexe, et il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit administratif pour assurer une représentation efficace.

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Source : https://formation.lefebvre-dalloz.fr/actualite/droit-de-preemption-urbain-et-vente-immobiliere-quelles-consequences